Pleine propriété, nue-propriété, usufruit… Ces termes renvoient à la notion de démembrement de propriété, un acte juridique qui permet de partager la propriété d’un bien. Il présente plusieurs avantages dans le cadre d’une succession ou d’une donation. Cet article vous renseigne davantage sur ce dispositif.
Démembrement de propriété : de quoi s'agit-il ?
Le démembrement de propriété est une notion juridique qui consiste à partager la possession d’un bien. Autrement dit, cet acte permet de diviser la propriété d’un bien entre un ou plusieurs nus-propriétaires ou usufruitiers. On parle alors de :
- Nue-propriété : disposer de son bien, effectuer des modifications ou décider de le détruire ;
- Usufruit : bénéficier du droit de jouir du bien, d’en disposer librement et de percevoir les revenus. Cependant, il devra aussi assurer les charges liées aux revenus perçus grâce à ce bien.
Le nu-propriétaire veille à l’accomplissement de toutes les actions matérielles ou juridiques lorsque l’usufruitier manque à son devoir de conservation. Ainsi, le démembrement de propriété permet au nu-propriétaire de devenir entièrement possesseur du bien, sans qu’il n’ait à payer aucun droit de succession ou de donation.
Quels biens sont concernés ?
Le démembrement de propriété porte sur différents biens, classés en deux grandes catégories :
- Les biens immobiliers (appartement, maison, immeuble) ;
- Des valeurs immobilières (portefeuille de titres, assurance vie ou placement d’argent sur un compte bancaire).
Les valeurs immobilières sont moins fréquentes, car elles possèdent quelques particularités, du moment où l’usufruitier peut en jouir sans pouvoir les consommer. Les biens immobiliers sont en revanche fréquemment rencontrés du fait des grands avantages qu’ils présentent.
Quels sont les avantages du démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété présente plusieurs avantages, aussi bien pour le propriétaire que pour l’acquéreur. Découvrez-les pour en savoir plus sur ce dispositif.
Un excellent outil de transmission de patrimoine
Le démembrement de propriété est un moyen idéal pour transmettre son patrimoine. En effet, il permet au nu-propriétaire de céder la gestion de sa propriété ou de ses biens à l'usufruitier, et en retour de pouvoir recevoir les bénéfices de sa gestion.
Des avantages fiscaux
Cet acte permet également d’optimiser les charges fiscales liées aux droits de succession. L’impôt sur les plus-values immobilières est contourné. Quant aux droits de donation, ils sont calculés non pas sur la valeur du bien, mais sur celle de la nue-propriété.
Disposer d’un patrimoine à moindre coût
Le dispositif offre en outre la possibilité de se constituer un patrimoine, par l’intermédiaire des SCPI. Ces derniers permettent d’acquérir des parts en démembrement à moindre coût. Le prix d’achat sera généralement de 66 %, donc une décote de 34 %.
Préparer sa retraite
Le démembrement de propriété est également un moyen très indiqué pour préparer sa retraite. En réalité, ce mode d’investissement permet aux personnes ayant une fiscalité importante de capitaliser pour leur retraite.
Quels barèmes pour bénéficier d'une défiscalisation ?
L’obtention d’une défiscalisation liée à un acte de démembrement de propriété est fonction de l’âge du propriétaire, et fixée selon les barèmes suivants.
- À partir de 91 ans : 90 %
- 81 à 91 ans : 80 %
- 71 à 80 ans : 70 %
- 61 à 70 ans : 60 %
- 51 à 60 ans : 50 %
- 41 à 50 ans : 40 %
- 31 à 40 ans : 30 %
- 21 à 30 ans : 20 %
- Moins de 20 ans : 10 %
En définitive, le démembrement de propriété est un acte juridique particulièrement judicieux. De par ses avantages principalement fiscaux, il fait indéniablement partie des meilleurs investissements actuellement sur le marché.
