La revente d’un bien immobilier en location meublée non professionnelle ou LMNP est régie par un certain nombre de règles fiscales. Il est notamment nécessaire de faire la nuance entre les biens qui dépendent du LMNP en résidences gérées relevant de la loi Censi-Bouvard et ceux dits meublés sans services. Comment ça marche concrètement, la revente en LMNP ? Focus.
Les deux types de biens immobiliers pouvant être revendus en LMNP
Les résidences qui proposent des services
Ce type de résidences regroupe les habitations pour personnes âgées agréées, les habitations pour étudiants, les habitations dites de soin et d’accueil agréées ainsi que les habitations de tourisme classées. Notez que ces résidences gérées jouissent d’une fiscalité particulière avec le dispositif Censi-Bouvard, ce qui a une influence considérable sur la revente en LMNP au niveau du marché secondaire. Le second type de biens immobiliers est celui des logements sans services.
Les logements sans services
Ils doivent, eux aussi, être totalement équipés. Mais par opposition au premier type de résidences, les logements sans services ne sont pas impérativement confiés à un gestionnaire. Ainsi, il peut s’agir d’un appartement remis en location à un particulier ou d’un studio.
La revente d’un bien immobilier sans services en LMNP
Pour la revente de ce type de résidences, les règles sont les mêmes que lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier standard. Ainsi, le propriétaire peut choisir à tout moment de se séparer de la résidence concernée et de céder cette dernière à un nouvel acheteur. Notez que des règles fiscales sont appliquées lorsqu’il y a plus-value, en fonction de la durée pendant laquelle le bien a été détenu.
Cette plus-value peut être imposée jusqu’à une altitude de 19 %, mais elle est dégressive par palier, et une exonération entière d’impôt ne peut s’appliquer qu’au terme de la 22e année. À l’opposé, les prélèvements sociaux qui résultent de la revente du bien immobilier en LMNP sont totalement exonérés seulement au bout de 30 ans.
La revente d’un bien immobilier en LMNP en résidence de services
En ce qui concerne la revente d’un bien immobilier en LMNP en résidences gérées, les règles s’appliquant à la potentielle plus-value obtenue sont les mêmes. Ces logements profitent, en revanche, du dispositif Censi-Bouvard, et ce dernier peut s’avérer extrêmement avantageux.
Le dispositif Censi-Bouvard offre, en effet, la possibilité d’obtenir le montant de la TVA, ce qui équivaut à 20 % du coût du bien. Ce dispositif permet également d’avoir un crédit d'impôts de 11 % à 25 % suivant l'année d'acquisition, et ceci pendant 9 ans. En effet, l’acheteur prend l’engagement de ne pas procéder à la revente de son bien immobilier durant cette période.
Au cas où une revente intervient avant 9 ans, le propriétaire ne pourra plus bénéficier d’une remise d’impôt et aura à faire face à des sanctions s’il n’y a pas remboursement des sommes perçues, sauf dans des cas spécifiques tels qu’un décès, une perte d’emploi, une invalidité ou une expropriation.
À l’opposé, la revente en LMNP au bout de 9 ans reste absolument légale et le propriétaire n’a aucun engagement qui le lie à l’administration fiscale. Il s’agit d’un point très important qu’il faut connaître avant d’en découdre avec un investissement en LMNP qui bénéficie du dispositif Censi-Bouvard.
En résumé, la revente des LMNP est régie par plusieurs lois fiscales. Pour être sûr de réussir votre projet de revente, dans le strict respect des règles et normes en vigueur, il est impératif que vous sollicitiez l’expertise d’un spécialiste de la revente LMNP. Il saura vous apporter toute l’aide nécessaire, du début jusqu’à la finalisation de votre projet.
